问题

欠缴物业服务费，物业公司可以采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交吗？

观点

业主违反约定逾期不支付物业费的，经催告后在合理期限内仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

法律依据

《民法典》第944条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”

立法沿革

本条款为新增规定。

编辑部解读

《民法典》在第二十四章用14个条文（第937条至第950条）新增加了对“物业服务合同”的规定。“物业服务合同”是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务合同是有偿合同，业主与物业服务人应当在物业服务合同中对业主支付物业费作出约定。业主按照物业服务合同的约定向物业服务人支付物业费，是其最基本也是最核心的合同义务。业主违反该义务的，应当承担相应的法律责任。

实践中，业主拖欠物业费的现象较为普遍。当业主对物业服务人收取物业费有正当的抗辩理由，则有权拒绝缴纳，如物业服务人违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费等。但是，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为抗辩的理由拒绝向物业服务人支付物业费，其中一个重要理由是因为在物业服务合同中，并没有约定先由物业服务人提供物业服务，物业服务人履行完合同义务后，业主才支付物业费，所以业主并不享有先履行抗辩权，不能以其还未接受物业服务人提供的物业服务为由提出抗辩。而且由于建筑物区分所有权具有整体性，不同于普通的所有权，单个业主不享有绝对支配权，如果允许业主以“无需接受相关物业服务”为由拒绝支付物业费，将可能导致支付物业费的业主寥寥无几，甚至无人再支付物业费，这将使得物业服务人无法正常提供物业服务，无法实现物业服务的目的，反而损害了全体业主的共同利益。

当业主违反约定逾期不支付物业费时，物业服务人可以催告其在合理期限内支付（需要注意的是，催告不是物业服务人提起诉讼或者申请仲裁的必要前置程序）。催告可以单独向单个业主作出；当拖欠物业费的业主较多时，也可以采取在小区进行公告的形式，向全体拖欠物业费的业主作出催告。催告后业主仍不支付物业费的，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁的方式，请求业主支付物业费。实践中有的物业服务人采取断水、断电等方式催交物业费，对业主的基本生活造成严重影响，在《民法典》起草过程中，有的代表提出应予规范，最终本条第3款规定，业主逾期不支付物业费的，物业服务人可以通过诉讼或者仲裁等合法途径主张权利，但是无权采取停止供电、供水等措施。如果物业服务人为催交物业费，采取停止向业主供电、供水、供热、供燃气等措施，造成业主损失的，应当承担相应的赔偿责任。